税務通信｜マイホームを売って損失が出た場合の税金と特例について（利益が出た場合）

掲載日：平成24年08月分

マイホームを売った場合の譲渡所得税についてまとめます。今月は、マイホームを売って利益が出た場合の税金と特例についてです。

1. 不動産を売却した場合の所得と税金の計算方法

不動産を売却した場合の所得は他の所得と分離して計算します。税率は所有期間により異なり次のようになります。（特別控除は、特例に該当するときのみ適用）
■売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年以下の場合（平成19年1月1日以降に取得した不動産を、平成24年中に売却した場合）
所得（分離短期譲渡所得）=総収入金額-（取得費+譲渡費用）-特別控除
税額=分離短期譲渡所得×39%（所得税30%と住民税9%）

■売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年超の場合（平成18年12月31日以前に取得した不動産を、平成24年中に売却した場合）
所得（分離長期譲渡所得）=総収入金額-（取得費+譲渡費用）-特別控除
税額=分離長期譲渡所得×20%（所得税15%と住民税5%）

2. マイホームを売却して利益が出た場合の特例

では、マイホームを売却して利益が出た場合はどうなるのでしょうか?
売買目的（営利目的）で所有していた不動産を売却して得た利益と、生活拠点であるマイホームを売却（非営利目的）して得た利益とを比べると、マイホーム売却で得た利益は担税力（税金を支払う能力）が低いと考えます。そのため、マイホームを売却して利益が出た場合は、税負担を軽減する幾つかの特例が設けられています。
なお、特例を適用するには、要件を満たすことと、税金が0円になる場合でも期限内に確定申告することが必要です。

特例①居住用財産の3千万円特別控除の特例

通常は収入から取得費と譲渡費用を引いたものが利益（所得）ですが、マイホーム（居住用財産）を売却した場合は、さらに特別控除として3千万円を控除できます。
従って、マイホームを売却しても利益が3千万円までなら税金は0円となります。

特例②軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年超の場合は、税率が軽減されます。
■分離長期譲渡所得金額（A）が6千万円以下の場合
税額 =A×14%（所得税10%と住民税4%）
■分離長期譲渡所得金額（A）が6千万円超の場合
税額=6千万円×14%（所得税10%と住民税4%）+（A-6千万円）× 20%（所得税15%と住民税5%）
この特例②は、特例①3千万円特別控除と併用することができます。

特例③居住用財産の買換え特例

他に、相続により親や祖父母が居住していたマイホームを取得した場合の買換え特例や、所有期間が10年を超える居住用資産の買換え特例などの特例があります。

この情報は2012年08月時点の情報を元に執筆されています。最新の情報とは異なる場合もございますので、あらかじめご了承ください。